Kurzfassung: Nach dem BGH (27.05.2009 – XII ZR 78/08) sind vom Wohnvorteil grundsätzlich nur nicht umlagefähige Kosten abziehbar (Anknüpfung an § 556 Abs. 1 BGB; §§ 1–2 BetrKV). Zu den nicht umlagefähigen zählen v. a. Verwaltung und Instandhaltung. Umlagefähig (und daher regelmäßig nicht abziehbar) sind z. B. Grundsteuer sowie Sach-/Haftpflichtversicherung.
1. Kernaussage des BGH
Der BGH hat seine frühere Linie aufgegeben und stellt seit dem Urteil vom 27.05.2009 nicht mehr auf die Verbrauchsabhängigkeit ab, sondern darauf, ob Kosten auf einen Mieter umgelegt werden können (BGH, 27.05.2009 – XII ZR 78/08). Nur nicht umlagefähige Kosten mindern den Wohnvorteil.
c) Vom Eigentümer zu tragende verbrauchsunabhängige Kosten können grundsätzlich nur dann von seinem Wohnvorteil abgezogen werden, wenn es sich um nicht umlagefähige Kosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB, §§ 1, 2 BetrKV handelt (Aufgabe der Senatsrechtsprechung seit Senatsurteil vom 20. Oktober 1999 – XII ZR 297/97 – FamRZ 2000, 351).
2. Nicht umlagefähig vs. umlagefähig
- Nicht umlagefähig (abziehbar): Verwaltungskosten, Instandhaltung/Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
- Umlagefähig (regelmäßig nicht abziehbar): z. B. Grundsteuer (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 BetrKV), Sach- und Haftpflichtversicherung (§ 2 Abs. 1 Nr. 13 BetrKV).
3. Eigentumswohnung vs. Eigenheim
ETW: Instandhaltungsrücklage/Instandhaltung aus der Hausgeldabrechnung sind typischerweise abziehbar (nicht umlagefähig).
Eigenheim: Es fehlen oft ausgewiesene Posten. Gleichbehandlung spricht dennoch für einen Abzug realistischer Instandhaltungsansätze (keine Schlechterstellung gegenüber Mietern/ETW-Eigentümern).
4. Praxis-Hinweise
- Belege sammeln: Verwalterabrechnungen, Rechnungen, Verträge.
- Keine pauschale Nettomiete: Bei Ansatz objektiver Nettomieten stets Instandhaltung gegenrechnen.
- Transparenz fordern: Die Behörde muss die Abzugsfähigkeit nachvollziehbar würdigen.
5. Häufige Fragen
Welche Kosten mindern den Wohnvorteil sicher?
Regelmäßig Verwaltung und Instandhaltung (nicht umlagefähig nach BetrKV).
Kann ich die Grundsteuer abziehen?
In der Regel nein; sie ist umlagefähig und mindert den Wohnwert daher normalerweise nicht.
Wie beweise ich Instandhaltung beim Eigenheim?
Mit Rechnungen/Angeboten, Rücklagenplan, realistischen Ansätzen (z. B. Dach, Heizung) – Ziel: Gleichbehandlung mit ETW-Eigentümern.
6. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Weiterführend zum Elternunterhalt, Wohnvorteil & Kosten:
§ 556 BGB.
Markus says
Danke für die Ausführungen. Ist denn die Annahme des Ansetzbarkeit von Instandhaltungskosten von Hauseigentümern durch Urteile belegbar? Die Nichtansetzbarkeit entspricht doch auch der aktuellen Auffassung im juristischen Standardkommentar zum Unterhaltrecht von den Herren Wendl und Dose. Seiner Meinung wird i.d.R doch stets gefolgt, solange es noch keine Entscheidung des BGH gibt?