Wohnvorteil – Abzug nicht umlagefähiger Kosten

Mit Urteil vom 27. Mai 2009 hat der BGH seine Rechtsprechung aufgegeben, dass nicht verbrauchsabhängige Kosten vom Wohnvorteil abgezogen werden können (www.juris.bundesgerichtshof.deXII ZR 78/08). Das gilt auch für den Elternunterhalt:

Urteil des BGH vom 27. Mai 2009, XII ZR 78/08, Leitsatz c

c) Vom Eigentümer zu tragende verbrauchsunabhängige Kosten können grundsätzlich nur dann von seinem Wohnvorteil abgezogen werden, wenn es sich um nicht umlagefähige Kosten im Sinne von §§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer …

(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 1 BGB, § 1 Betriebskosten<br/>
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten …

(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)1 , § 2 Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,…
2. …

(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 2 BetrKV handelt (Aufgabe der Senatsrechtsprechung seit Senatsurteil vom 20. Oktober 1999 – XII ZR 297/97 – FamRZ 2000, 351).

Ob mit dem Eigentum verbundene Kosten allein von einem Eigentümer und nicht von einem Mieter getragen werden, lässt sich nach dem BGH verlässlich danach beurteilen, ob die Kosten auf einen Mieter umgelegt werden können (s. o. BGH, Rdnr. 33). Nicht umlagefähig sind danach etwa Kosten der Verwaltung und Instandhaltungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV), während die Grundsteuer (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 BetrKV) und die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (§ 2 Abs. 1 Nr. 13 BetrKV) umlagefähig sind (s. o. BGH, Rdnr. 34).

Urteil des BGH, s. o., Rdnrn. 33 f.

[33] Der Senat hält an der generellen Unterscheidung nach der Verbrauchsabhängigkeit der Kosten nicht fest. Denn diese Abgrenzung kann nicht länger als übliche mietvertragliche Praxis angenommen werden (vgl. auch Senatsurteil BGHZ 178, 16, 32). Sie folgt auch nicht aus der mietrechtlichen Rechtslage. Ob mit dem Eigentum verbundene Kosten allein von einem Eigentümer und nicht von einem Mieter getragen werden, lässt sich statt dessen verlässlicher danach beurteilen, ob die Kosten auf einen Mieter umgelegt werden können.

[34] Nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB können die Parteien vereinbaren, dass
der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, …

Demzufolge gehe ich zunächst davon aus, dass Instandhaltungsrücklagen und Instandhaltungskosten einer Eigentumswohnung, die in der Abrechnung des Verwalters ausgewiesen werden, grundsätzlich vom Wohnwert der Eigentumswohnung zum Abzug gebracht werden können. Dies ist in der Regel ein nicht unbeträchtlicher Posten des monatlich zu zahlenden „Hausgeldes“. Anhaltspunkte dafür, wie die Instandhaltungskosten eines Eigenheims zu berechnen sind, habe ich allerdings noch nicht gefunden. Hier fehlt es in der Regel an einem ausdrücklich ausgewiesenen Rechnungsposten „Instandhaltungsrücklagen“ und/oder „Instandhaltungskosten“. Dennoch dürfen Eigentümer eines Eigenheims meines Erachtens nicht ungünstiger gestellt werden als die Eigentümer einer Eigentumswohnung. Der Eigentümer eines eigenen Hauses muss darauf achten, dass er rechtzeitig auf ein neues Dach, Heizung, etc. spart.

Die Praxis vieler Ämter, zur Berechnung des Elternunterhalts einfach einen objektiven Mietzins der Immobilie nach Mitspiegeln anzusetzen, dürfte im Ergebnis zu einer Schlechterstellung der Eigentümer gegenüber Mietern führen. Von dem Nettomietzins muss nämlich der Vermieter des zum Elternunterhalt verpflichteten Mieters die Instandhaltung und Modernisierung finanzieren. Der zum Elternunterhalt verpflichtete Mieter ist also von den Kosten der Instandhaltung und Modernisierung weitgehend freigestellt. Der zum Elternunterhalt verpflichtete Eigentümer muss hingegen selbst die Kosten der Instandhaltung und Modernisierung seiner Immobilie tragen. Verlangen Sie also von den Ämtern, die den Elternunterhalt bestimmen, dass zur Berechnung des Elternunterhaltes nicht einfach nur ein objektivierbarer Nettomietzins berechnet wird. Fordern Sie den Abzug der Instandhaltungskosten.

Sollten Sie zu meinen obigen Ausführungen Fragen und/oder Anregungen haben oder sollten Sie Fehler in meinen Ausführungen finden, so freue ich mich über einen entsprechenden Hinweis!