Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bei unpünktlicher Mietzahlung durch das Jobcenter

Eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB ist im Einzelfall auch bei einer unpünktlichen Mietzahlung durch das Jobcenter möglich. Dies entschied der BGH in einem Urteil vom 29. Juni 2016 (VIII ZR 173/15). Die nachstehenden Leitsätze des Urteils machen deutlich, dass eine Kündigung unabhängig von der Frage ist, ob das Jobcenter Erfüllungsgehilfe des Mieters im Sinne des § 278 BGB ist oder nicht. Bei der Zulässigkeit der fristlosen Kündigung ist allerdings durch den Tatrichter zu prüfen, ob schon einige Verspätungen der Zahlungen aufgetreten sind und ob der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist:

BGB § 278
Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (Bestätigung der Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff.; sowie vom 4. Februar 2015 VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 20).

BGB § 543 Abs. 1 Satz 2
Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.

Bei der dem Tatrichter obliegenden Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.

Welche Konsequenzen dieses Urteil des BGH auf die Arbeitsweise der Jobcenter haben wird bzw. haben muss, ist noch nicht absehbar. Jedenfalls birgt eine verspätete, unpünktliche Zahlung des Jobcenters für den Mieter die erhebliche Gefahr der fristlosen Kündigung.